これまで米国株への投資をして一貫して行ってきましたが…
ここ数ヵ月の円安と米国株が堅調さに…しばし追加投資を悩んでしまっています。
そんな中、先月は久しぶりに日本株であるオリックス（8591）を購入したのですが、今月も米国株堅調の流れを強く…
日本株、J-REIT、インフラファンドを購入しようかと検討していました。
そして悩みに悩み…決断した銘柄はこちら↓
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（3298）です。
などについて、まとめてみます。
インべスコグループとは？
私はJ-REITへの投資を検討するまでは、このインベべスコグループを知りませんでした。
調べてみると…膨大な資産を融資し、有数の独立系資産運用会社だとわかりました。
2018年9月末時点のインベスコ・グループの受託運用資産残高は約111.4兆円で、そのうち不動産資産残高は約7.2兆円です。
そのインベスコ・グループの中で不動産投資を担当しているのが、このインベスコ・リアルエステートなのです。
参照:Invescoホームページより
世界16ヶ国、21都市に拠点を置き、そのうちの１つがこのインベスコ・オフィス・ジェイリートになるのです。
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人とは？
2014年6月に東証に上場し、2018年10月末時点のポートフォリオの取得価格合計は2204億円あります。
オフィス比率は100％（大規模オフィスが約92％、中規模オフィス8%）となっています。
2017年にはJ-REITとして初の自己投資口取得を実施し、2018年に投資口8分割したことにより、J-REIT最小株銘柄となったため投資し易い銘柄だと思います。
そして、株式会社日本格付研究所JCRから「A+」を取得し、直近の確定分配439円となります。
オフィスビル特化型リートにしたのか？
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は名前の通り、オフィスビル特化型のリートとなっています。
そのため、オフィスが集中する大都市圏が主な投資エリアとなっています。
これが投資を決断する１番の理由です。
東京、名古屋、大阪、福岡の主要都市に物件があり、
参照:Invescoホームページより
特に主要5区、東京23区、関東近郊で約89%の割合を占めています。
参照:JAPAN-REIT
下記でも記載しますが、私のJ-REIT投資基準に東京23区内と主要5区に多くの物件があること、オフィスもしくはホテルが中心であるREITと決めているので、とても魅力的な銘柄に感じました。
分配金
参照:JAPAN-REIT
ファンド設立の2014年から予想どおりの分配を出し続けています。過去3年間の平均でも利回りは約5%以上をキープしており、J-REITの分配金平均利回りは3.95%の水準もクリアしているので大変魅力的です。
LTV（総資産ベース）は？
不動産投資で使用されるLTVは「Loan to Value（ローン・トゥー・バリュー）」がという意味で、「総資産有利子負債比率」という意味です。
所有している不動産価値に対する負債の割合を指し、借入金の依存度を見極めるために使用されます。
LTVの数値の見方としては、数値が低いとローリスクローリターン、数値が高いとハイリスクハイリターンと判断できます。
不動産投資の場合、LTVは80%以下が理想的とされ、借入額÷不動産価格という方法で算出されます。
そして、肝心のインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人のLTVは49.4 ％と安定した水準です。
つまりはハイリスクでもなく、ローリスクでもない、安定した配当・分配投資を目的にした資産運用にはとても適した銘柄です。
まとめ J-REIT投資基準について
さまざまな方の著書やネット情報を参考し、私なりにJ-REITを購入する基準としたルールはこちらです。
・時価総額1000億円以上
・分配利回り4.5％以上
・日本格付研究所JCRから【A】以上の評価
・オフィスもしくがホテルがメイン
・東京の主要５区や23区に物件が多くあり、その他は東京近郊や主要都市に物件があること
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