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インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)を購入!

J-REIT・インフラファンド

これまで米国株への投資をして一貫して行ってきましたが…

 

ここ数ヵ月の円安と米国株が堅調さに…しばし追加投資を悩んでしまっています。

 

そんな中、先月は久しぶりに日本株であるオリックス(8591)を購入したのですが、今月も米国株堅調の流れを強く…

 

今月の高配当株はオリックス(8591)日本株と米国株の二本立
毎月の楽しみとなっている高配当株の銘柄選定…尊敬できる投資家の方やSNSや著書などの情報からどの銘柄を選ぶのか?私の日課に成りつつあります。そして、今月の投資先して選んだのは久しぶりの日本株…【オリックス 8591】です。

 

日本株、J-REIT、インフラファンドを購入しようかと検討していました。

 

そして悩みに悩み…決断した銘柄はこちら↓

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)です。

 

・どのような銘柄なのか?

・J-REITへ選定する基準

 

などについて、まとめてみます。

 

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インべスコグループとは?

私はJ-REITへの投資を検討するまでは、このインベべスコグループを知りませんでした。

 

調べてみると…膨大な資産を融資し、有数の独立系資産運用会社だとわかりました。

 

2018年9月末時点のインベスコ・グループの受託運用資産残高は約111.4兆円で、そのうち不動産資産残高は約7.2兆円です。

 

そのインベスコ・グループの中で不動産投資を担当しているのが、このインベスコ・リアルエステートなのです。

参照:Invescoホームページより

世界16ヶ国、21都市に拠点を置き、そのうちの1つがこのインベスコ・オフィス・ジェイリートになるのです。




インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人とは?

2014年6月に東証に上場し、2018年10月末時点のポートフォリオの取得価格合計は2204億円あります。

 

オフィス比率は100%(大規模オフィスが約92%、中規模オフィス8%)となっています。

 

・商品名:インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

・主要投資対象:オフィスビル

・保有物件数:18物件

・取得価格合計:2,204億円

・稼働率:98.0%

 

2017年にはJ-REITとして初の自己投資口取得を実施し、2018年に投資口8分割したことにより、J-REIT最小株銘柄となったため投資し易い銘柄だと思います。

 

そして、株式会社日本格付研究所JCRから「A+」を取得し、直近の確定分配439円となります。




オフィスビル特化型リートにしたのか?

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人は名前の通り、オフィスビル特化型のリートとなっています。

 

そのため、オフィスが集中する大都市圏が主な投資エリアとなっています。

 

これが投資を決断する1番の理由です。

東京、名古屋、大阪、福岡の主要都市に物件があり、

参照:Invescoホームページより

 

特に主要5区、東京23区、関東近郊で約89%の割合を占めています。

参照:JAPAN-REIT

 

下記でも記載しますが、私のJ-REIT投資基準に東京23区内と主要5区に多くの物件があること、オフィスもしくはホテルが中心であるREITと決めているので、とても魅力的な銘柄に感じました。

 

分配金

参照:JAPAN-REIT

 

ファンド設立の2014年から予想どおりの分配を出し続けています。過去3年間の平均でも利回りは約5%以上をキープしており、J-REITの分配金平均利回りは3.95%の水準もクリアしているので大変魅力的です。




LTV(総資産ベース)は?

不動産投資で使用されるLTVは「Loan to Value(ローン・トゥー・バリュー)」がという意味で、「総資産有利子負債比率」という意味です。

 

所有している不動産価値に対する負債の割合を指し、借入金の依存度を見極めるために使用されます。

 

LTVの数値の見方としては、数値が低いとローリスクローリターン、数値が高いとハイリスクハイリターンと判断できます。

 

不動産投資の場合、LTVは80%以下が理想的とされ、借入額÷不動産価格という方法で算出されます。

 

そして、肝心のインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人のLTVは49.4 %と安定した水準です。

 

つまりはハイリスクでもなく、ローリスクでもない、安定した配当・分配投資を目的にした資産運用にはとても適した銘柄です。




まとめ J-REIT投資基準について

さまざまな方の著書やネット情報を参考し、私なりにJ-REITを購入する基準としたルールはこちらです。

 

・時価総額1000億円以上

・分配利回り4.5%以上

・日本格付研究所JCRから【A】以上の評価

・オフィスもしくがホテルがメイン

・東京の主要5区や23区に物件が多くあり、その他は東京近郊や主要都市に物件があること

これらの基準に満たしているREITであれば、これからもどんどん購入していきたいと思います。
また、どうしてJ-REITなのか?
という疑問には、少子高齢、人口削減、過疎化、などの日本が抱える大きな問題から来るものだと思いますが、
実はそこを逆の発想で考えると答えは出てきます。
これからも主要投資先はアメリカ株なのは変わりませんが、
現在のような堅調な相場の時も投資が出来る引き出しを持っておいた方が良いと思いますので、日本株、J-REIT、インフラファンドのリサーチは続けていきます。
本日も読んでくださり、ありがとうございます。




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