先日初めてJ-REITを購入しました。
購入した銘柄はインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（3298）です。
これまでインフラファンドへの投資はしていましたが、J-REITへの投資を初めてです。
では、
私はREITと少し異なりますが…ポートフォリオの中に米国ETFである【SPYD】S&P500高配当ETFがあります。
このSPYDには不動産セクターが25%含まれているためREIT寄りのETFとなります。
分配はここ最近の株価上昇で3.51%まで下がってきてしまっていますが、株価、分配ともに非常に安定したETFとなります。
それだけ不動産投資は安定している証拠だと思いますし、その考えをJ-REITにも生かせないか？と私になりずっと考えてきました。
J-REITへ投資を決断した理由【分配金 利回り 投資法人など】
J-REITに投資を決断した理由をまとめてみると…
・分配金や利回り比較的安定している
・現物不動産投資はできないが不動産投資に興味がある
・少子高齢、人口減だからこそ
です。
分配金や利回りは非常に安定してる
現在のJ-REIT全体の平均利回りは3.9%です。
参照:ARES不動産証券化協会
直近のデータを見てもご覧のとおり、 J-REITの分配は安定しています。
2008年のリーマンショック時には8%まで水準が上昇していますが、
概ね3%～6%の水準を確保しています。
やはりREITの特徴は東日本大震災や○○ショックなどの景気低迷の時に利回りが大きくなる傾向にあります。
歴史を振り返れば、株式投資こそが長期のリターンを一番生むことはわかっていますが、REITという引き出しを持っておくことで、分散投資になりインフレヘッジにも有効であることは重要だと思うのです。
現物不動産投資について
現物不動産投資はとても魅力があり、実行したい投資の1つではありますが…私には向かない投資だと思っています。
その理由として考えているのは、
・事故物件リスク
です。
空室リスク・事故物件リスク
REITそのものが分散された商品なので、空き家になるリスクも事故物件になるリスクも少なくすることができるのが、REITのメリットです。
特にオフィス銘柄は入居時に設備などの初期費用がかかることから早々に撤退されること少なく、特に東京23区などの物件は政治や経済の中枢のため、重要より供給が少ないことから一度入居できたら早々撤退されることはないと考えています。
少子高齢、人口減をどう考えるか？
今後、少子高齢はさらに進み。ゆくゆく日本が人口減少へ進んでいくことわかりきっています。
その中に日本の不動産を購入することにデメリットを感じて当然だと思います。
ですが、それが全体で見た場合であり、よく例え話である【木を見て森を見ずの発想】だと思っています。
将来減っていく人口ですが、その分人口が集中されしていく場所があるはずです。
それはやはり日本の首都である東京なのです。
このグラフのとおり減少していく日本の人口に対して、東京人口は増え続けているのです。
これは主要都市である、大阪、名古屋、福岡でも同じことがいえます。
地方自治体の多くが将来消滅都市となってしまうと言われていますが、その分人が集まり一点集中型になる部分を投資家としてどのように生かすか？
これも非常に重要なことだと私は考えています。
まとめ
不動産投資には多くのメリット・デメリットがあり、その中でどれを選別するのか…が重要になると思います。
私は総合的に判断してREITを選択しましたが、正解はありません。
投資は実際に実行してみてわかることや感じることがあるので、これからREITへの投資をしていく中で変化はあるかもしれませんが、米国株投資を実行しながら、少しずつ引き出しも増やしていきたいと思っています。
本日も読んでくださり、ありがとうございました。
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