今後もJ-REITに投資を継続していくことに確信を持っています。
その理由はこれまでのブログにも記載してきたのですが、そのJ-REITの銘柄選びの基準となるものを作ってみました。
・REITって…いまいち銘柄選びがわからない…。
・今後の日本は少子高齢・人口減なのにどうして不動産？
と感じる方も多いと思いますので、REITの魅力と私の投資方針をまとめてみます。
J-REIT銘柄選びの基準はこちら
さまざまな方の著書やネット情報を参考にし、私なりにJ-REITを購入する基準としたルールはこちらです。
・時価総額1000億円以上
・分配利回り5％以上
・日本格付研究所JCRから【A】以上の評価
・オフィスもしくがホテルがメイン
・東京の主要５区や23区に物件が多くあり、その他は東京近郊や主要都市に物件があること
・LTVの数値60%以下
・平均稼働率は95％以上
・NOI利回り（実質利回り）4.5％以上
これらの基準に満たしているREITであれば、これからもどんどん購入していきたいと思います。
ですが、とても魅力的なREITで…たった1つの項目が0.1%数値が足りなかったからと言って、その銘柄を購入しない！ということはしないようにします。
あくまでスクリーニングする上での参考数値にするつもりです。
そこまでしてREIT？と思われるのも十分にわかるのですが、やはり…REITにはさまざまな魅力があります。
特に大きいのは、利益の90%を投資家に分配することで法人税が免除されていることです。
それは、利益剰余金として内部留保せず、投資家に還元してくれるので、高配当株投資家にとってとても魅力的だと思うのです。
J-REITは投資法人の特徴をよく観ること
私が先月購入した銘柄は、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（3298）です。
この銘柄はインベスコグループの日本支社が販売しているREITで、アメリカ・アトランタに本社がある独立系の投資会社です。
そこで、このような外資系投資会社が販売しているREITを購入するのであれば…１つ心に留めておくべきことがあります。
それはREITの存在価値というものです。
REITのポートフォリオを確認すると、１つ１つの物件はかなりの高額です。
私の所有しているインベスコ・オフィスで１番高額なのは、西新宿プライムスクエアで383億円です。
このような高額の物件を個人で売買するのは…現実的に厳しいです。
このような高額不動産の売買先として確保されているのがREITという存在なのです。
特に現物不動産を所有している会社やオーナーが現金化したい場合に好適なのが、REITへの売却ということなのです。
販売元がどのセクターなのか？確認する
販売元の会社により得意不得意なセクターがあることに留意する必要があります。
セクターを大きく分けると、不動産系、観光・ホテル系、銀行系、投資会社系に分かれます。
例えば、投資会社系は…不動産やホテルにツテが少ない分、優良物件を購入できない場合があります。
ですが、資金調達は投資系会社には優位に働きます。
この辺りとバランスをどのように考えるか？
また、三菱・三井などネームの信用力の高さはメリットにもなりますし、投資系会社との混合会社というREITもありますので、自分の好みを決めておくと銘柄選定はし易いかもしれません。
まとめ
先日アップしたブログ内容と重複するのですが、私はJ-REITとインフラファンドに関しては東京圏に物件が集中している銘柄にのみ投資をしています。
今後、少子高齢がますます進み…人口減は進行していきますが、その後人口はある一定の割合で舌打ちになります。
そして、その際に起こり得ることは…土地の有益性が明確に別れるということです。
少なくなった人口では主要都市に人が集中して、土地価格が上昇していきます。
その逆に地方都市に住む人は少なくなるので土地価格が下落していきます。
それは人が生活する根本の部分であるため、不動産及びインフラに大きく影響すると思っています。
また、大都市圏のオフィス需要や観光によるインバウンド需要は今後も大きく期待できるとも考えています。
本日も読んでくださり、ありがとうございます。
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