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J-REIT銘柄を選ぶ上で今後の高齢者増加をどのように考えるか?

J-REIT・インフラファンド

米国株への継続投資をしている中で、J-REITへの投資も現在継続しています。

 

私がJ-REITの投資銘柄を選ぶ基準としては、

・時価総額1000億円以上

・分配利回り5%以上

・日本格付研究所JCRから【A】以上の評価

・オフィスもしくがホテルがメイン

・東京の主要5区や23区に物件が多くあること

・LTVの数値60%以下

・平均稼働率は95%以上

・NOI利回り(実質利回り)4.5%以上

 

としています。

 

現在の情勢を踏まえると…今後高齢者が増え、人口減の中どうしてJ-REITなのか?と思てしまうと思います。

 

私としては、人口減だからこそ…選ばれた場所に人が集まって来るという考えはあるのですが、その中で盲点となる部分もあるので、精査してまとめたいと思います。

 

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J-REIT銘柄を選ぶ上で今後の高齢者増加をどのように考えるか?

 

厚生労働省が6月7日に人口動態統計を発表しました。

 

それによると、2018年の出生数は過去最低となり、3年連続100万人を下回ったということです。

 

合計特殊出生率も政府が目標としてる1.8とは程遠い1.42という人口減に歯止めが効かない状況です。

 

2050年までに都道府県の半数が消滅し、100年後には東京・大阪・神奈川・埼玉・愛知の合計人数しか国民はいなくなる…と推測されています。

 

このような現実と向き合い、どのようなREIT選ぶべきなのか?考えてみます。

 

 

不動産投資【J-REIT】は大丈夫か?

不動産投資セクターとなるJ-REITに投資をして利益が出るのか?
上記で記載したとおり、今後益々人口減少が続き、人口が集まる場所は淘汰されてくる、というのが私の考えです。

 

ですが、ただ単に人口増加が認めれる場所に不動産を持つREITを買えばいいのか?というと決してそうではありません。

 

私の投資方針としては、東京都内に物件を多く持っているREITで、東京23区と主要5区に物件が集中しているREITを購入しています。

 

ですが、その中でもスクリーニングは必要となってきます。

 

その理由としては、下記の表が参考になります。

 




東京の高齢者人口増加

 

東京都の総人口を総務省統計局が公表しています。

 

参照:CD Freakホームページより

 

この表のとおり、2030年を過ぎた頃から東京も人口が減っていくのです。

 

それでも今後消滅していく県があるなかで、1300万人代をキープしているので東京には人口減の問題は、あまりないように思えてしまいます。

 

ですが、注目すべき点は…上記の紫部分である65歳以上の人口が確実に増えている点です。

 

東京都の高齢化率

 

参照:CD Freakホームページより

 

東京都で高齢者の数は軒並み増えていきます。

 

それは、同時に独居老人も増えていくことを意味するわけですがら、闇雲に東京の人口増加=不動産投資有益とはならないと思います。

 

特に家族世帯が入るようなマンション物件などは、高齢者増加に伴い需要は減ると考えてます。

 

ですので、必然的に選ぶべきREITとは限られてきます。

 

購入すべきと思うREITは?

 

私が選んでいるREITは、オフィス銘柄が主になっています。

 

スクリーニングしている23区や主要5区などには、政治の中枢や日本を代表する企業の本社があり、今後も需要がなくなることはありません。

 

つまり、会社や事務所としての需要は旺盛でそうそう簡単に減らないという事です。

 

いくら人口が減っていくから…といって、今すぐオフィスがなくなるわけではなく、わざわざ本社を地方にする理由もありません。

 

そのため東京都都内の主要箇所にオフィスを多く持っているREITは今後も需要があると考えています。




まとめ

 

今後も都内にオフィスを多く持っているREITを購入し続けたいと思っています。

 

やはりオフィスを構えるというのは費用も必要ですし、良い立地に本社を設けることができれば会社にとっても利点があることだと思うからです。

 

REITは大きく運用区分を分けることできますが、自分の投資方針がどのREITと合っているのか?検討し選んだ方が良いと思います。

 

本日も読んでくださり、ありがとうございました。




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