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ヘルスケアREITとは?超高齢社会の日本で今後需要のあるセクター

J-REIT・インフラファンド

先日の金融庁報告書問題を考察して…今後の将来設計を考えると…日本株式はポートフォリオの一部のみ、もしくは組み入れない方が賢明なのかもしれないと常々感じている次第です。

 

現在日本株では、JAL、ANA、オリックス、リミックスポイントを所有しており、今すぐに売却することは考えてはいませんが…長期的には厳しいのかなぁと考えています。

 

そしてJ-REITに関しては、

・インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(オフィス銘柄)

・タカラレーベンインフラ投資法人(太陽光)

を所有しています。

 

REITに関しては、超高齢社会に適した物件や再生可能エネルギーなど現段階で安定した収益を見込める物件に投資をしています。

 

再生可能エネルギーに関しては、今後の展開はあまり読めない部分はありますが、既存の契約分の買取保証か守られる限りは20年間安定した収益が得られると考えています。

 

そして、今回は超高齢社会に入っている日本のヘルスケア福祉・介護などに着目してみて、高齢社会と投資をどのように向き合わせるのか?考えてみました。

 

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ヘルスケアREITとは?超高齢社会の日本で今後需要のあるセクター

何やら施設を作ってるなぁ…大きい古民家を改築しているなぁ…と思って見ていると、介護施設ができている現状…。

 

超高齢社会ですので、福祉施設や介護施設は重要があるのは当然だと思うのですが、REITとして投資対象としてはどうなのか?

 

ヘルスケアREITに関してはネガティブな見方もあるようなので、超高齢社会の中で、福祉施設などが今後どのようになるのか…考えてみたいと思います。




ヘルスケアREITは、老人ホームや福祉施設などを作るためのREIT?

現在、東証に上場しているヘルスケア部門のREITは2商品です。

 

このREITは、ポートフォリオ内に有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などの割合が50%を超えるREITのことです。

 

ヘルスケアREITの内容は、該当する福祉施設のオーナー(事業責任者)と賃貸借契約を結び、そのオーナーが入居者の募集・契約などの運営を行うのです。

 

つまりヘルスケアREITは各福祉施設のオーナーから賃料を受け取り、すべての諸経費を控除して残った利益を投資家へ分配金として配布する形をとっています。

 

福祉施設の需要

今後間違いなく増加の一途を辿る高齢社会…生きている限り誰もが歳を取るのです。

 

ですので、ヘルスケア施設の入居者や利用者の数は今後も増加していくのは明確で、景気の影響を受けにくいデフェンシブ感が強いと思うのです。

参照:リハジョブホームページより

ご覧のとおり高齢者と比例して、福祉施設は右肩上がりに増えています。

 

では、実際に上場されている2本のJ-REITはどうなのか?見てみたいと思います。




日本ヘルスケア投資法人(3308)

このREITは、2014年11月に上場した初めてのヘルスケアREITとなります。

 

大和証券グループ本社をスポンサーとするヘルスケア施設特化型J-REITとなり、子会社である大和リアル・エステート・ アセット・マネジメントが運用しています。

 

2018年12月20日時点のポートフォリオでは、有料老人ホーム23物件、資産規模は約197億円です。

 

保有物件の賃貸契約を締結しているオーナーはSOMPOケアなど11社で、うち7社が東証一部やJASDAQに上場又は上場企業の子会社となり、福祉介護関連企業として大手だと思います。

 

現時点での物件内訳は、有料老人ホームが95%以上を占めており、施設稼働率は100%を維持しています。

 

 

ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)

こちらは、2015年3月に上場したREITです。

 

シップヘルスケアホールディングス、三井住友フィナンシャルグループなどを母体とするヘルスケアアセットマネジメントが運用しています。

 

現在は27物件、422億円の時価総額があり、ポートフォリオの80%以上を3大都市圏とそれに準ずる政令指定都市・県庁所在地等の中核都市の物件で構成しています。

 

現時点では95.1%高齢者向け施設・住宅となっていており、病院等も今後ポートフォリオに組み入れられてくるとようです。

 

こちらも施設稼働率は100%と安定しています。

 

先日、ブログでも記載しましたが今後は都心部での高齢化が問題になってくると思います。

 

J-REIT銘柄を選ぶ上で今後の高齢者増加をどのように考えるか?
米国株への継続投資をしている中で、J-REITへの投資も現在継続しています。J-REITの投資銘柄を選ぶ基準としては、 時価総額1000億円以上、分配利回り5%以上、日本格付研究所JCRから【A】以上の評価、オフィスもしくがホテルがメイン…

 

8割以上の物件が都心および地方の中核都市に存在しているため、個人的な魅力としてはこちらのREITとなります。

 

まとめ

日本株に投資をするのであれば…国政を味方につけた国土強靭化などのしっかりとした収益が見込める物件です。

 

ヘルスケアREITは時価総額も小さく、新しいカテゴリーですが、これからますます高齢化が進むので需要は高まるはずです。

 

ですが、福祉施設では介護士不足が1番の問題です。

 

最近では海外から外国人を採用しておる施設もあるようですが…全ての施設がうまくいくわけではないことを理解しておく必要があります。

 

限られた年金などで支払われる施設の収益は大きいものではないと思いますが、安定的に収益が望める投資としてリサーチは続けていこうと考えています。

 

本日も読んでくださり、ありがとうございました。



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