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【J-REIT】ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)に投資

J-REIT・インフラファンド

内閣府が発行している高齢社会白書による高齢化率は年々増加し、それに反して高齢者の介護を担う世代の人口は減少の一途を辿るとのことです。

 

今後の日本に期待できる産業は何か?

 

気持ちとは裏腹に…高齢社会でも安定的に利益が出せる産業しか…もう日本に期待できるものはないのではないか?そんな気持ちになってしまいます。

 

先日から記載しているJ-REIT投資に関しても、私はヘルスケアREITへ投資をするためにリサーチをしています。

 

このヘルスケアREITは、主要スポンサーがオペレーターと賃料固定の長期賃貸借契約を結び安定的なキャッシュフロー創出を図っていることが特徴なのです。

 

老人施設や介護施設は、利益があまり上がらないことがデメリットですが、景気に左右されにくく、安定的な収益が継続できることが魅力です。

 

以前のブログにも記載しましたが、J-REITに関しては、銘柄選びの基準となるものを作ってみました。

J-REITへ投資を決断した理由【分配金 利回り 投資法人など】
先日初めてJ-REITを購入しました。購入した銘柄はインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)です。これでインフラファンドへの投資はしていましたが、J-REITへの投資を初めてです。今後、注意深く市場やニュースを観察しながら…

 

・時価総額1000億円以上

・分配利回り5%以上

・日本格付研究所JCRから【A】以上の評価

・オフィスもしくがホテルがメイン

・東京の主要5区や23区に物件が多くあり、その他は東京近郊や主要都市に物件があること

・LTVの数値60%以下

・平均稼働率は95%以上

・NOI利回り(実質利回り)4.5%以上

これらの基準に満たしているREITであれば、どんどん購入していきたいと思っているのですが、ヘルスケアREITとなると少し勝手が違います。

 

まだ上場されている銘柄も2つしかなく、時価総額も小さいです。

 

その内の私が購入したREITが、ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)なのですが、その理由をまとめてみます。

 

ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)とは?

このREITは高齢者向け施設や住宅だけでなく、医療関連施設等にも投資を行うREITで、2015年3月に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場へ上場しました。

 

オーナーであるヘルスケアアセットマネジメント(HAM)は

・三井住友銀行

・NECキャピタルソリューション

・シップヘルスケアホールディングス

 

という3社がスポンサーとなり設立されました。

 

 

【不動産ファイナンス】【ファンド運用】【医療・介護】と各分野で強いバックグラウンドがあることが特徴であり、REITで多い外資系ではなく国内の大手がスポンサーであることも魅力となります。

 

ポートフォリオ

参照:ヘルスケアメディカル投資法人HP

ポートフォリオ見てみると、90%がヘルスケア施設(病院を含む)で、デイサービス事業所などが5%となっています。

 

地域としては、3大都市圏と政令指定都市・中核都市に80%以上物件があります。

参照:JAPAN・REITHPより

 

このREITの1番の魅力はやはりこの都心部に多くの物件を持っていることです。

 

先日のブログでも記載しましたが、高齢化・人口減といっても…すべてが該当する訳ではなく、人口が伸び、高齢者の割合が増える場所をしっかりと把握することが重要なのです。

J-REIT銘柄を選ぶ上で今後の高齢者増加をどのように考えるか?
米国株への継続投資をしている中で、J-REITへの投資も現在継続しています。J-REITの投資銘柄を選ぶ基準としては、 時価総額1000億円以上、分配利回り5%以上、日本格付研究所JCRから【A】以上の評価、オフィスもしくがホテルがメイン…

 

特に今後、東京を中心とする都心部に高齢者はどんどん増えていきます。

 

その受け皿となる施設は絶対に必要となってくるのです。

 




投資判断基準・IR情報など

では、このヘルスケア&メディカル投資法人を、私の投資基準に当てはめていきます。

 

・時価総額1000億円以上→【386億円で×】

・分配利回り5%以上→【5.51%で○】

・日本格付研究所JCRから【A】以上の評価→【JCRからA評価で○】

・オフィスもしくがホテルがメイン→【今後ヘルスケアも追加していくため○】

・東京の主要5区や23区に物件が多くあること→【都心9区:千代田・港・中央・新宿・品川・渋谷・豊島・文京・目黒に物件有り○】

・LTVの数値60%以下→【LTV50.6%○】

・平均稼働率は95%以上→【稼働率99.9%○】

・NOI利回り(実質利回り)4.5%以上→【NOI利回り5.6%○】

となります。

 

時価総額だけはクリアできませんが、これはヘルスケア分野であり通常REITとは規模が違うことから考慮しないことにしました。

 

決算

参照:ヘルスケアメディカルHP決算短信より

ご覧の通り新規で物件を所得すると、投資キャッシュフローが増加し、営業キャッシュフローを上回ってしまいます。

 

今後も老人施設や介護施設を増やすのであれば…このような状況の短信になると思います。

 

ですので、

・営業キャッシュフローが増えているか?

・自己資本比率が減っていないか?

 

をしっかり観察していく必要があるかと思います。

 

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まとめ

今後…日本で需要がある分野とは何なのか?考えました。

 

その中で考えついたのが、

・必ずメンテナンスが必要なインフラ整備(国土強靭化)

・人口減でも関係なく収益が出る都心部不動産と高齢者関係

です。

 

今後の方針として…日本株の割合は徐々に減らしていくつもりです。

 

そのように強く思うきっかけは、先日の金融庁報告書問題です。

 

これだけ大きく取り上げられたものの…なかったことになりました、これは選挙対策としか思いません。

 

そしてこの問題に関して、年金ですべての生活を補うものではなく、生活資金の一部という役割が明確になったと思います。

 

残りの部分を自分で準備しておかないといけないわけですが…今回のヘルスケアREITは少し支払っているお金を戻してもらうという意味もあります。

 

年間のシステムは複雑ですが、現場の高齢者は今の労働世帯が多くを賄っているわけです。

 

その一部を還付してもらう感覚で今回購入をほぼ決定した感は正直あります。

 

賛否があると思いますが、年金を払わず生きてきて、行き場をなくした高齢生活保護者がどれだけ施設に入所しているか…

 

年金で細々暮らしている人達がいる中で、食事は用意され、温かいお風呂はあり、ベッドも用意されている…

 

このような理不尽をこれまでたくさん目の当たりにして来たので、自分を納得させるための投資でもあります。

 

本来はそんな投資はいけないのもしれませんが…正直な本音です。

 

本日も読んでくださり、ありがとうございます。




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