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J-REITの利益確定ついて。インカムとキャピタルをどうするか?

J-REIT・インフラファンド

先日、J-REIT銘柄であるインベスコ(3298)を利益確定させました。

 

本来ですと、REIT銘柄はインカムゲインを目的に投資をするので、キャピタルゲインに関係なく保有し続けることに意味があると考えています。

 

ですが、昨今の東証REIT指数からもわかるように、全体的にJ-REIT銘柄は上昇し続け…インベスコに関しては利益率25%を超えていました。

 

このような時も…

インカムゲイン目的であれば銘柄を保有し続けるべきなのか?

 

それとも、

ある一定の割合で利益確定させるべきなのか?

 

私なりに考えてみました。

 

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J-REITの利益確定ついて。インカムとキャピタルをどうするか?

株価上昇時も常に保有し続けるのか?

 

私がJ-REITへ投資をしている理由は、分散投資が目的なのですが…

 

主力投資商品である、米国S&P500高配当株式ETF【SPYD】と相性が良いという理由もあります。

 

ですが、今回のように株価がかなり上昇に転換した場合…それでも保有し続けるのか?現実的に悩ましいと感じておりました。

 

そのように思うのは…成長や上昇限界からの大暴落…という不安があるからです。

 

特にリミックスポイントのような上昇からの大損失(暗号資産バブル)を経験しているとネガティブな心境になってしまうのです。

 

また、私がJ-REITの投資銘柄を選ぶ基準としては下記の通りとしているのですが、

 

・時価総額1000億円以上

・分配利回り5%以上

・日本格付研究所JCRから【A】以上の評価

・オフィスもしくがホテルがメイン

・東京の主要5区や23区に物件が多くあること

・LTVの数値60%以下

・平均稼働率は95%以上

・NOI利回り(実質利回り)4.5%以上

 

現在の株価から購入すると配当は3~4%となってしまいます。

 

新規購入は厳しく…再投資のタイミングも下落を待つだけ…

 

このような投資方法ではなく…何か他に方法はないのか?自問自答を繰り返し、ある程度の答えを見つけました。




今後の利益確定については…

 

今回、インベスコに関しては…すべて利益確定してしまいましたが、次回からはその含み益分のみ利益確定し、銘柄は保有し続けるようにします。

 

やはり魅力的な株価で購入できた株は手放すべきでなく、その含み益(キャピタル)のみ一定の割合に来たら利益確定することにします。

 

そして、それを繰り返す事ができればいつかは無料株にすることができるかもしれません。

 

インベスコのように一株単価が安い銘柄であれば、尚更そのような投資スタンスができると思います。

 

また、その一定の利益確定割合を何%にするのか?

 

今回は25%で利益確定させました。

 

単純に5年分の分配金を一気にもらったことになります。

 

5年後の不動産市場って想像できるでしょうか…

 

東京オリンピックも終わり、安倍政権も終わり…日本ってどうなっているのか?…私には推測ができなかったのが利益確定の理由です。

 

この投資方法が良いのか?確信は持てませんが、銘柄毎に配当利率と向き合い確実な利益確定も大切なのでは?と、この取引から感じているところです。




J-REIT分配金平均と10年国債を基準に考える

 

1つの参考として、J-REIT分配金利10年国債の利回りと比較して、現在の分配金が魅力的か?判断することができます。

 

このJ-REIT分配金利回りと10年国債の差(スプレッド)3%あるか?ないか?で投資判断とすることができます。

 

現在のJ-REIT分配平均は、3.51%で10年国債は0.24%なので…その差は3.27%

 

依然として、J-REIT市場が魅力的な分配であることは変わりませんが…

 

できればこのスプレッドが4%以上欲しいところです。

 

銘柄選定で悩んだときは…

 

利益確定した資金が証券口座に入ったまま動かない状態は…少しもったいない気持ちでいました。

 

すぐに次の銘柄を決めて投資をしたい気持ちにもなりますが…

 

現在のようなREIT市場も米国市場も上昇相場が続いているような時は、すぐに次の投資先を決める必要はないかと思いました。

 

このような時は現金比率を上げておき、次の暴落やトランプ発言(笑)を待った方が賢明だと思います。

 

まとめ

以前読者さまから、ETFの利益確定についてご質問をいただきましたが…

ETFに関しては、利益確定をまったく考えていません。

 

以前のブログにも書きましたが、あくまでETFは自動運転装置なので…

 

HDV、PFF、SPYD、BNDのバランスを見て毎月追加投資をしていくのみです。

 

ですが、それだけではマネーリテラシーを上げることはできないので、米国高配当株やJ-REITに投資をしています。

 

実際に保有してみないと…わからないことは多いと思うのです。

 

右往左往しながらですが、核となるETFとその回りを固める米国個別株とJ-REITの投資方針で今後も資産運用をしていきたいと思います。

 

本日も読んでくださり、ありがとうございました。