つい先日まで…日本は東京オリンピックイヤーということもあり、政府も後押しして【観光の国！日本！！】をアピールしていました。
「春節はぜひ日本へ！！」なんて、安倍首相がメッセージを送るほど、中国人観光客ウェルカムだったのが…現在は嘘のようです。
これからの日本は「観光業でやっていこう！！」という流れが凄まじかったと思います。
テレビでも年々増える外国人観光客の棒グラフが提示され…秋葉原やニセコの外国人観光客の映像がよく放送されていました。
ですが…日本の弱点が世界に露呈されてしまった現在…事態が回復したところで元の日本に戻れるでしょうか？
逆に外国人の立場から見たらどうでしょうか？
私はこれまでのような気持ちで日本には行けないと思います…
今回は、このような下落相場になった時に浮かび上がるREITの弱点やどのような銘柄が良いと思うのか？をまとめてみます。
REIT・不動産投資について思う事。コロナショックから学ぶ投資
東証REIT指数
昨年から絶好調であったJ-REITですが、今回のコロナショックで大暴落しています。
参照:Google
高配当で人気のREIT…これまで不動産投資は景気後退時にデフェンシブ的なイメージがあったのですが…
大きく考えを改めないといけないと痛感しました。
REITの弱点
REITは高配当であり、現物不動産のようにローンを組んで購入する必要がないため、不動産投資を実施したいという人にとってはとても魅力的な商品です。(現金一括で購入できる人は別)
また、インフレ対策にもなり、ポートフォリオの一部に保有するのはとても魅力的だと思います。
ですが、現在のような株式市場が下落局面の時…REIT銘柄はセクターに限らず崩れてしまっています。
参照:JAPANREITドットコムより
インヴィンシブル投資法人は…11.57％という…信じられない分配利回りになっています。
特にホテル型REITの株価下落に伴う分配上昇が激しいのですが、現在の状況とあらわになった観光業の弱点を考慮すると…なかなか投資に踏み切れない現実があります。
そもそもREITの魅力は上記のとおり、分配利回りが高いことです。
その理由としては、内部留保を貯めず投資家に賃貸収入をそのまま受け渡すシステムが採用されているからです。
内部留保を貯めない代わりにファンドは、税制を優遇される措置が成されています。
つまりは…賃貸収入をそのまま右から左に投資家に払い出すというスキームになっているのです。
そのため、高い分配利回りが実現できています。
ですが…今後この部分が大きなデメリットとなり、重くのし掛かると思うのです。
今回のコロナショックにより、企業が赤字になれば賃貸料が払えなくなります…
物流主体型も…ホテル型も…すべて【人】【物】【金】の流れが止まれば、賃貸料やローンが払えなくなります。
これはホテル型REITが１番わかりやすい流れになると思います。
通常の株式会社であれば、利益が出ている時に貯金として内部留保も貯めておくものです。
ですが、REITは上記で記載したとおり、内部留保がないため…下落し続けるトレンドに耐える体力がないのが現実となります。
どんなREITに投資をすべきなのか？
このような局面であれば…どのようなJ-REITへ投資をしても…下落の一途だと思うのですが…
その中でも景気の影響を受け難いと考えているJ-REITがあります。
それが私が投資をしている、ヘルスケア&メディカル投資法人です。
今年の1月に、株価上昇局面で1度利益確定している銘柄となります。
その投資理由については、また後日まとめたいと思いますが…
・景気に関わらず高齢者は増える
・現在の高齢者の年金はまだ割高のため施設に入居可
・家族が介護するにも限界がある
・生活保護という最強のバックがある
などです。
J-REITに関しては、株価上昇局面にこそ魅力が増す商品であるため、これからはあくまでポートフォリオの一部として投資を継続していきたいと思います。
まとめ
日本の魅力は何と言っても治安の良さだと思います。
インフラも整備されているので…いずれこの事態が終息すれば、これまで通り観光客は戻ってくるのかもしれませんが…それと投資は別の話です。
また、観光業だけでなく今回のコロナショックは、経済への影響が大きすぎると感じます。
私はJ-REITの他にもオーストラリアのREITへも投資をしていますが…
J-REITとA-REITはまったく別物だと考えています。
人口増加や経済成長が期待できる国ということもありますが…
今回の新型コロナウイルスによる政府の対応は、今後の投資判断をする上でとても参考になると思います。
私の中では、オーストラリア政府の対応はとても迅速で好感が持てました。
それぞれの国に特徴やメリットがあると思いますし、不動産セクターもたくさんあります。
根幹は分散・長期投資に据えて、コツコツと株式を増やしていきたいと思います。
本日も読んでくださり、ありがとうございました。
