先日からテレビや新聞で多く見かけるこの言葉・・・
家賃保証・・
かぼちゃの馬車案件で多くの方が、この投資を決心した理由はここにあると思います。
不動産投資をする上で絶対の成功条件である家賃収入の部分を30年保証する・・
これを聞いて、安心して投資してしまった投資家の気持ちがわからない訳ではありません。
NEO自身も元同僚から紹介された投資用不動産会社に最初の10年は家賃保証があると勧められた経験があるあります。
ニュースを見ていて‥NEOもこの場にいたのかもしれない・・と思いゾッとしていまいました。
ですが、この事件で不動産投資＝危険と判断するのは少し違います。
不動産投資とどのように向き合えばいいのか？
NEO自身も今一度考えてみました。
投資商品すべてにリスクがある
どのような投資商品であれ‥大なり小なりリスクはあります。
ですが、
・現物でスタートするか？
・信用でスタートするか？
では、リスクの幅に雲泥の差があります。数千万、数億円のローン（信用）がないとスタートできない投資であれば‥慎重になるべきです。
では、すべての不動産投資に大きなリスクがあるか？といえば‥決してそうではありません。
という選択肢もあるはずです。
2月に起きた世界同時株安のような暴落はいつ起きるか‥わかりません。
株式や債券といったペーパーアセットだけのポートフォリオだと資産バランスが偏ってしまい‥損失も大きくなってしまいます。
NEOのポートフォリオには、
eMAXIS Slim バランス（8資産均等型）
が入っており、その中にREITも入っているのですが‥今後はさらにもう一本REITのみのファンドに投資をして、分配金収入を得てみたいと考えています。
では、具体的にREITのどのような点がいいのか？
何点か理由があります。
何より少額で不動産投資ができる
NEOがREITに1番感じるメリットは、まさにこの少額から不動産投資をスタートさせる事ができることです。
不動産を直接購入するのであれば、数千万円‥いや都心部や駅近となれば数億円の資金が必要です。
その際、投資ローンを組むことになりますが‥今回問題になっているような頭金なしで多額のローンを組むのはリスクでしかありません。
NEOの基本投資方法は、
・信用取引しない
・現物投資のみを実施する
です。
REITは、数万円から国内、海外の不動産に投資ができるのでハードルがとても低く始められます。
物件購入は単数、REITは複数
REITの魅力は大勢から資金を調達するため、複数の不動産に分散して投資ができる事です。
不動産投資の1番のリスクは、【空室】です。
一棟買い、区分買いした不動産に空きが出てしまったら、次の入居者が入るまで収入はありません。
ですが、REITのように複数の不動産を所有していれば家賃収入全体が大きく減る事はありません。
管理会社選びが不要
不動産を所有したら、管理会社に委託するのが普通の流れかと思います。
特に会社勤めをしてるような人なら、入居者やテナントの募集、メンテナンスや入居者との連絡など‥なかなかやっている時間はありません。
その際、管理会社には管理委託料を支払う訳ですし、入居者が入ったら成功報酬や謝礼を支払うのもランニングコストになると思います。
REITにはそのような事は不要なので、購入したらあとはそのまま運用を見守る以外は特にやる事がありません。
インフレ対策
周りの商品を見てみると‥徐々に値段が上昇している商品がほとんどです。
消費税の導入など‥これからどんどんインフレが進んでいいくであろう中‥現金や預貯金のみでは価値は下がる一方です。
インフレになれば、不動産価格や賃貸料も上がる事が多いので、REITの価格や分配金も上昇するのがセオリーです。
そのため、現金とのリスクヘッジで不動産やREITを持つというのは、有効な対策になります。
不動産投資、特有のリスクを理解する
不動産投資は、
リスクの幅をどれだけ考えられるか？
これで決まってくると思います。
ただ投資リスクはリスクでも、ペーパーアセットのリスクと‥不動産投資リスクは本質が違います。
空室リスク、家賃未納、居住者トラブル、事故物件、火災‥。
自分の判断や決断とは関係のないところでのリスクについて、覚悟と決心が必要になります。
まとめ
基本的には資産価値が減少していく不動産‥購入価格より現在価格が増しているのであれば、それは本当に目利きの効いた物件です。
ローンを組んでの不動産投資をするのであれば‥安定して長期保有するだけで4%程の複利で資産が増えていく、オフショア投資の方が魅力に感じます。
現物不動産をキャッシュで買えるほどの資産があれば‥毎月入ってくるキャッシュフローに魅力がありますが、それには物件選びという‥また違うハードルもあります。
NEOのような、ほったらかしバイ・ホールド主義の手法でいる投資家が分散投資をするのであれば、REITをうまく活用する事が良いと考えています。
そして、何より安定したオフショア投資商品をポートフォリオに入れれば大部分はリカバリーしてくれますよ。
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