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コロナショックを経て思う…J-REITという投資資産について

J-REIT・インフラファンド

今回のコロナショックから…少し回復してきたJ-REITですか…

 

まだまだ昨年の東証REIT指数を思い返せば…以前低迷している感じは否めません。

 

これまで、ディフェンシブなイメージが強かった不動産ですが…

 

改めて実感したのは、株価好調時にこそREITも好調になるということです。

 

特に、オフィス系やホテル系のREITがそのことに合致すると思います。

 

今回のコロナショックを経て、REIT資産とは…どのようなものなのか?

 

そして…どのように向き合えば良いのか?を今一度精査してみたいと思います。

 

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コロナショックを経て思う…J-REITという投資資産について

これまで思っていたJ-REITのイメージは…分配の安定性という概念です。

 

オフィスやホテルなどの高い稼働率と合わせて、賃料が安定し…分配も高くなる…という考えです。

 

ですが…この部分にも訂正が必要だと感じています。

 

現在のようにコロナウイルスが発生し…経済がストップしたことにより…

 

これまでの働き方でなくても大丈夫という部分が露呈したことが…

 

J-REIT投資への考えをバージョンアップさせる必要があると強く教えてくれたと思います。

 

たしかに…今すぐ!!という部分ばかりではありませんが…

 

J-REITの魅力と危惧すべき部分の詳細をまとめていきます。

 

配当の安定性と分散投資の効力

J-REITの魅力は高分配だと思うのですが…それを支える重要な部分は分散されたポートフォリオにあると思います。

 

J-REITは、総合型として各セクターに分散投資をしているファンドもあれば…

 

オフィス、ホテル、物流、ヘルスケアとそれぞれに特化した多数の物件をポートフォリオに組み入れて…リスクの分散をしているファンドもあります。

 

そのため、不動産で一番のリスクである空室稼働率の減少も平均化され、安定した分配が期待できることが1番の魅力だと思います。

 

ですが…今回のようにすべての経済活動が止まってしまった場合…その分散も効力の意味がなくなってしまうので…

 

J-REITに投資をするのであれば…どのセクターに投資をするのか?

 

または、どのファンドであればそのリスクが少ないのかを精査する必要があると思います。

 

H&M投資法人(3455)へ再投資!暴落に強いJ-REITはある
昨今、大暴落しているJ-REITですが…これまで思っていた【REIT】というものの概念が大きく変わるキッカケとなりました。その想いや考えは…以前のブログにもまとめたのですが…やはり各セクターに分かれるJ-REITの中でも、これからの時代に…

 

利益の90%を分配へ!それが裏目に…

J-REITの魅力は上記でも触れましたが…高分配です。

 

その背景には、毎期純利益の90%を投資家に還元することが税制優遇の条件となっているからです。

 

ですが…それは内部留保としての貯金がないことを意味しています。

 

今回のような想定を超える出来事があった場合…賃貸料の未払いホテル稼働率の低下があった場合…

 

分配金を支払うこともできず…一番危険なのは…銀行に借り入れた利子等を支払うことができず、債務不履行になる可能性が極めて高いということです。

 

銀行側がリファイナンスに応じれば良いのですが…運用が全くできていないREITにどこまで銀行が譲歩するか?それはまったく想像できない部分です。

 

その場合…最悪はREITの上場廃止になる訳ですが…

 

これまでの流れでは他のJ-REIT銘柄に吸収合併されることが多かったのですが…

 

今回のようにほとんどのJ-REITが暴落している中で…ファンド同士が束になってもマイナスが大きくなるだけで…解決策とはならないと思うのです。

 

上場廃止となっても…唯一ポジティブな点は、ETFと同様に保有資産(不動産)が売買され、まったく元金が0円にならないのがJ-REITの良い部分ではあります。

 

変わらない魅力もあるJ-REIT

現物不動産投資となると…キャッシュが多額にある人や古家投資をする方以外は…投資用ローンを組むことがほとんどだと思います。

 

そのローンがこれまでも多くの詐欺案件を出してきたのは言うまでもありません。

 

ですが、J-REITであれば少額から投資が可能であり、何より換金性が高いことがメリットです。

 

不動産をすぐに売却できない場合は価格も下落していくことが多いですし、現物不動産の売買に慣れている方なら何てことないかもしれませんが…手続きは複雑で時間もかかります。

 

また、ETFと同様にプロ達に運用を任せることができるのも魅力だと思います。

 

投資はどのような商品も情報戦ですので…不動産に関してもプロに運用をお任せした方が賢明だと思います。

 

何よりJ-REITに関しては、不動産特有のトラブルや維持管理を実施する必要がないのも魅力です。

 

まとめ

アフターコロナ…と言われる世界がどのようになるか?まったく想像できないというのが本音です。

 

ですが…あれもこれもと想定したところで…軽くその想定を超える事態が起こると…今回のことで強く実感できたため…

 

私のような凡人投資家は…自分が想像できる範囲内のことに集中し、投資を継続することに貪欲になりたいと思います。

 

特にJ-REITなどの不動産投資で今回のような大規模に損失が出ることが予測できるリスクとして…災害がありますが…

 

日本は地震という大きな自然災害を抱えている国土であるため、海外投資を含めたリスクの分散にも努めたいと思います。

 

本日も読んでくださりありがとうございました。