コロナショックが起こる以前は、2250円を付けていた東証REIT指数も…1600円台とまだまだ回復の兆しはありません。
それでも、1138円をつけた最安値の頃と比較すると…ようやく半値まで戻った感じです。
特に今回の暴落では、ホテル系のREITが大打撃を受けたわけですが…不動産投資の難しさを痛感したところです。
また、私は現物不動産投資はしていませんが…ワンルームマンション投資をしている同僚から…
将来の年金や教育費などの足しになると考えてワンルームマンションを購入したけど…
空室になると一気にマイナスになるし、入居者から電話がかかってくるたびに退去連絡なのでは？と思ってしまう…
という話を聞き…
ワンルームマンションということは抜きにしても、投資をするならREITが良いと個人的には感じました。
ただ…現状を直視して思うREIT環境について、今後の投資や活用方法などを考察してみたいと思います。
不動産投資は…REITが良いのでは？その理由と投資する時期など…
これからのJ-REIT投資は…
これまでJ-REITを購入するルールはこちらでした。
・時価総額1000億円以上
・分配利回り5％以上
・日本格付研究所JCRから【A】以上の評価
・オフィスもしくがホテルがメイン
・東京の主要5区や23区に物件が多くあり、その他は東京近郊や主要都市に物件があること
・LTVの数値60%以下
・平均稼働率は95％以上
・NOI利回り（実質利回り）4.5％以上
この方針の中で特にオフィスもしくがホテルがメインという部分は訂正が必要だと思います。
ただオフィスに関しては…今すぐにリモートワークができるからといっても本社が地方に移転したりすることはないと思いますし…
重要な会議や契約の時にネット会議とはいかない現実もあると思うので…すべてのオフィス系が投資対象から外れるということはありません。
不動産に関しては特に【衣食住】こそが人間が生きる上での究極のデフェンシブだと思うので…
今後J-REITに投資をするのであれば【住居型】を選択の1つとして銘柄をチェックしようかと思っています。
海外不動産投資については…
私は海外不動産の現物にも投資はしていませんが…
オーストラリアREITには投資をしています。(A-REIT・1555)
その理由については、過去のブログのとおりなのですが…
コツコツと下落に合わせて投資をしていたので微含み益になっています。
あとはREIT銘柄ではありませんが…不動産銘柄が多く含まれているSPYDに投資をしています。
このETFに投資をすることで、間接的に米国REITに投資をしていると考えています。
これからも一部の資産は海外REITに投資をしていこうと思っていますが…この2つの銘柄以外に投資をする予定はありません。
ましてや…海外に渡航制限が出ているような現実を見ると…現地に強いコネクションやデベロッパーを知っているわけでもないので…
海外現物不動産やリゾート投資をする勇気はない…というのが本音です。
まとめ
REITの魅力はその高い分配利回りなわけですから…
当然保有し続けることで、インカム収入を得ることに意味があります。
ただ今回の暴落が教えてくれたことは…
経済が好調な時にこそREIT投資に意味があるということです。
REITはディフェンシブな側面ももちろんありますが…
キャピタルを主観とした投資としても魅力があるのではないでしょうか？
特にオフィス系やホテル系REITはそのような活用方法もあるように感じます。
逆に住居系や物流系は株価上昇時に守りの投資として活用するのはどうでしょうか？
REITに関しても、現物不動産に関してもさまざまな意見があるため正解はありませんが…
分散投資としてとても魅力的な資産だと思うので、これからも投資を継続していきたいと思います。
本日も読んでくださり、ありがとうございました。
